Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư chưa có sổ hồng năm 2023

Bài viết: Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư chưa có sổ hồng năm 2023 tại Website Luật Sư Hải Phòng

Hiện nay nhiều dự án căn hộ chung cư khi tiến hành mua sẽ chưa được cấp sổ đỏ, sổ hồng ngay lập tức. Nhiều trường hợp trong thời gian chờ nhận sổ hồng nhà chung cư vì nhiều lý do khác nhau nên có thể mua bán, chuyển nhượng lại căn hộ cho một bên khác. Bài viết dưới đây của Luật sư Hải Phòng sẽ hướng dẫn bạn đọc thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư chưa có sổ hồng. Và những lưu ý cần để tâm khi thực hiện thủ tục này sao cho cả bên bán và bên mua đều cảm thấy yên tâm. Hi vọng bài viết hữu ích với bạn đọc.

Căn cứ pháp lý

• Luật Nhà ở năm 2014
• Thông tư 31/2016/TT-BXD
• Thông tư 19/2016/TT-BXD

Nhà chung cư là gì? 

Theo khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Cơ sở pháp luật của việc mua bán chung cư chưa có sổ hồng

Theo Điều 32 của Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung về phát triển nhà ở, quản lý, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở, sở hữu nhà ở, quản lý nhà nước về nhà ở quy định tại Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.

‘Điều 32. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

1. Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. Trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở (căn hộ, căn nhà riêng lẻ) thì phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó; nếu bên chuyển nhượng có nhu cầu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư thì bên chuyển nhượng phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng.’

Hiện tại rất nhiều nhà chung cư chưa được cấp sổ hồng do đó khi giao dịch chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng còn nhiều lo ngại về tính đảm bảo khi giao dịch. Để đảm bảo quyền lợi cho các bên trong giao dịch mua bán nhà chung cư khi chưa có sổ hồng, Bộ xây dựng đã ban hành Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 hướng dẫn cụ thể về việc chuyển nhượng nhà chung cư khi chưa được cấp sổ hồng, thủ tục mua bán nhà chung cư, căn hộ khi không có sổ hồng gồm 3 bước:

Bước 1: Công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán

Bước 2: Khai và nộp thuế TNCN do chuyển nhượng căn hộ

Bước 3: Chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng

Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư chưa có sổ hồng năm 2023

Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 9 Luật Nhà ở 2014, khi mua chung cư người mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay ngày nay mọi người vẫn thường gọi là “sổ hồng”. Tuy nhiên, nhìn nhận thực tế có nhiều trường hợp nhà chung cư chưa được cấp sổ hồng nhưng đã đưa vào giao dịch chuyển nhượng. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 123 Luật nhà ở 2014, để bán được nhà chung cư chưa có sổ hồng thì người bán bắt buộc phải có biên bản bàn giao căn hộ và hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.

Khi đó, chung cư chưa có sổ hồng sẽ được sang nhượng theo hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Hiện nay, để đảm bảo quyền lợi cho các bên trong giao dịch mua bán nhà chung cư khi chưa có sổ hồng, Bộ xây dựng đã ban hành Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn cụ thể về việc chuyển nhượng nhà chung cư khi chưa được cấp sổ hồng tại Chương V. Cụ thể, các bước chuyển nhượng nhà chung cư chưa có sổ hồng gồm các bước:

Bước 1: Xác lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư

Căn cứ theo Điều 34 Thông tư 19/2016/TT-BXD thì bên chuyển nhượng và chung cư và bên nhận chuyển nhượng nhà chung cư sẽ soạn thảo văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, theo đó sẽ thỏa thuận các nội dung về: Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán; quyền và nghĩa vụ của các bên… Sau đó các bên sẽ thực hiện công chứng nội dung hợp đồng này. Tất nhiên, việc đầu tiên phải làm là bạn và người mua căn hộ chung cư phải trao đổi để đạt được các thỏa thuận, thống nhất về giá cả, phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao nhà, quyền và nghĩa vụ của các bên…

Sau đó, người bán sẽ tiến hành lập đơn đề nghị chủ đầu tư cho chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Đơn xin này cần đính kèm bản sao hợp đồng mua bán, chứng minh thư, hộ khẩu bên mua. Tiếp đó, sau khi nhận được đơn của bạn, chủ đầu tư sẽ tiến hành rà soát, kiểm tra để xem việc thanh toán căn hộ đã hoàn tất, có bị chậm tiến độ, có vướng mắc, vấn đề gì hay không…

Nếu không có vấn đề phát sinh thì chủ đầu tư sẽ chấp thuận cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ. Căn cứ Điều 33 – Thông tư 19/2016/TT-BXD, theo đó bên mua và bên bán sẽ tiến hành soạn thảo thành văn bản có nội dung liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Trong đó sẽ ghi rõ các thỏa thuận mà bạn đã thống nhất với người mua trước đó như: Mức giá mua bán, phương thức thanh toán, thời hạn chuyển giao căn hộ, quyền và nghĩa vụ các bên…

Văn bản này cần được công chứng để đảm bảo tính pháp lý. Bên cạnh đó, bạn và người mua cũng cần chuẩn bị thêm một số giấy tờ cần thiết khác khi tiến hành công chứng văn bản chuyển nhượng căn hộ chung cư:

– Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa người bán và chủ đầu tư

– Biên bản làm việc giữa chủ đầu tư và hai bên tham gia chuyển nhượng hợp đồng mua bán (Người bán và người mua)

– Thông báo của chủ đầu tư về việc bên bán đủ điều kiện để chuyển nhượng hợp đồng mua bán…

Như vậy, thay vì tiến hành thủ tục sang tên sổ, đối với căn hộ thiếu sổ hồng sẽ tiến hành chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.

Bước 2: Kê khai, nộp các khoản lệ phí, thuế liên quan

Theo hướng dẫn tại Công văn 56877/CT-TTHT ngày 19/7/2019 và điểm g khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được xác định là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Do đó, sau khi hai bên hoàn thành việc công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định.

Bước 3: Xin xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản đã công chứng

Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được công chứng và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ. Trong vòng 5 ngày kể từ khi nhận các giấy tờ liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã được công chứng và nộp đầy đủ thuế, phí từ người bán và người mua. Chủ đầu tư sẽ tiến hành xác nhận và gửi cho bên nhận chuyển nhượng các giấy tờ sau:

– Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư

– Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng

– Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân

– Biên bản bàn giao nhà

Bước 4: Nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư. Tóm lại, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà chung cư khi chưa có sổ hồng, bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng phải thực hiện các thủ tục như trên thì việc chuyển nhượng mới được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền lợi.

Phí chuyển nhượng chung cư chưa có sổ hồng

Sau khi tiến hành công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán cũng các giấy tờ cần thiết khác. Một trong hai bên người bán và người mua (tùy theo thỏa thuận giữa bạn va người mua) phải tiến hành đóng các khoản lệ phí, thuế như thuế thu nhập cá nhân. Mức thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được tính tương tự như khi giao dịch mua bán nhà đất bình thường:

Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2%

Trong trường hợp, giá chuyển nhượng thấp hơn giá nhà do UBND Tỉnh, Thành phố quy định thì sẽ căn cứ vào bảng giá nhà đó để làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân. Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân bao gồm:

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu)

– Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

– Hoá đơn VAT các đợt thanh toán

– Chứng minh nhân dân của bên nộp thuế

Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà chung cư khi chưa có sổ hồng, bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng phải thực hiện các thủ tục như trên thì việc chuyển nhượng mới được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền lợi.

Thông tin liên hệ:

Luật sư Hải Phòng sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư chưa có sổ hồng năm 2023” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là dịch vụ tư vấn thủ tục Ly hôn đơn phương nhanh. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833102102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.

Mời bạn xem thêm:

• Thuế chuyển nhượng là gì theo quy định?
• Dịch vụ tư vấn soạn thảo hợp đồng cho thuê nhà đất tại Hải Phòng
• Mẫu quyết định cưỡng chế thu hồi đất năm 2023

Câu hỏi thường gặp