Thuế chuyển nhượng là gì theo quy định?

Chuyển nhượng là việc chuyển giao quyền sở hữu từ chủ sở hữu sang cho người khác. Một trong những hình thức chuyển nhượng phổ biến hiện nay đó là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi chuyển nhượng thì người dân cần phải nộp các khoản thuế chuyển nhượng nhất định. Tuy nhiên, nhiều người vẫn chưa hiểu rõ về thuật ngữ thuế chuyển nhượng theo quy định hiện nay. Vậy theo quy định, Thuế chuyển nhượng là gì? Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm những khoản nào? Trường hợp nào được miễn thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Mời quý bạn đọc theo dõi bài viết sau đây của Luật sư Hải Phòng để được cung cấp thông tin về vấn đề này cùng với những quy định pháp luật liên quan nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai 2013

Khái niệm chuyển nhượng

Chuyển nhượng hiểu đơn giản là việc chúng ta trao lại cho cá nhân hoặc tổ chức nào đó tài sản của bản thân. Trong đó, người được chuyển nhượng sẽ có quyền sở hữu và thụ hưởng đầy đủ các quyền lợi mà chủ sở hữu trước đó được thụ hưởng. Đôi khi trên một số văn bản người ta có thể gọi là “chuyển dịch” (thường trong lĩnh vực kinh tế) hoặc “sang nhượng” (thường trong lĩnh vực bất động sản) thay cho chuyển nhượng.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi pháp lý của các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình chuyển giao quyền và nghĩa vụ liên quan cho chủ thể khác. Chủ thể được nhận chuyển nhượng phải trả tiền cho bên chuyển nhượng. 

Đối tượng của việc chuyển nhượng bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nhà ở, công trình xây dựng, vật, các quyền gắn liền với quyền sử dụng đất đó. Bao gồm:

Điều 4, luật đất đai 2018, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện quản lý. Theo điều luật bất động sản, nhà nước trao quyền cho người dân thông qua việc giao đất và cho thuê đất bằng các văn bản pháp luật hay dưới hình thức là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trong đó, nhà ở là các công trình xây dựng nhằm mục đích để ở, phục vụ nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình. Bao gồm nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, nhà liền kề. Tài sản gắn liền với đất như cây lâu năm, giếng nước, tường, hàng rào hay quyền với bất động sản liền kề… Vậy Thuế chuyển nhượng là gì?

Thuế chuyển nhượng là gì?

Thuế chuyển nhượng là gì là thắc mắc của rất nhiều người. Theo đó, Thuế chuyển nhượng là thuế đánh vào sự chuyển tên chủ đồ vật nào đó. Đồ vật được chuyển nhượng có thể là bất động sản, quyền sử dụng tài sản, quà tặng, vốn. Ở phần lớn các nước, mức thuế chuyển nhượng là thuế theo giá, thường tính bằng một tỷ lệ nhất định của giá chuyển nhượng đồ vật.

Tuy nhiên, ở một số nước trong đó có Việt Nam, thuế chuyển nhượng được tính theo giá chuyển nhượng mà cơ quan thuế dự tính nhằm giảm thiểu việc khai báo giá chuyển nhượng không đúng thực tế nhằm giảm mức thuế phải nộp. Người phải chịu thuế thường là người chủ mới của đồ vật.

Ở Việt Nam, người dân hay gọi nôm na thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thuế chuyển nhượng. Theo đó, Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cá nhân hoặc doanh nghiệp sẽ nhận được một khoản tiền từ việc chuyển nhượng này. Đây được coi là một khoản thu nhập không thường xuyên của cá nhân, doanh nghiệp và là đối tượng phải chịu thuế. Do đó, mọi cá nhân, doanh nghiệp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế theo quy định.

Trên đây là giải đáp cho câu hỏi Thuế chuyển nhượng là gì?

Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm những khoản nào?

Trường hợp 1: Sang tên sổ đỏ khi mua bán nhà đất

* Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 2% giá trị chuyển nhượng.

*  Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Cụ thể:

– Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì được xác định căn cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

– Trường hợp cho thuê lại mà đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

* Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

* Cách tính thuế

– Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp      = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

– Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,… Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân

Trường hợp 2: Sang tên sổ đỏ trong trường hợp thừa kế, tặng cho

* Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 10% giá trị nhà đất.

* Thu nhập tính thuế từ nhận thừa kế, quà tặng là phần giá trị tài sản nhận thừa kế, quà tặng vượt trên 10 triệu đồng mỗi lần nhận.

 * Tiền thuế nộp bằng : Tổng giá trị Bất Động Sản (trên 10 triệu) x 10%

* Thời điểm xác định thu nhập tính thuế

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ thừa kế, quà tặng là thời điểm cá nhân làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thừa kế, quà tặng.

*  Cách tính số thuế phải nộp

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp      =       Thu nhập tính thuế        x        Thuế suất 10%

Trường hợp nào được miễn thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:

• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.

• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

• Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng;
• Có quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
• Thời điểm xác định quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi.
• Chuyển nhượng toàn bộ đất ở. Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

Các loại phí khác phải đóng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ngoài thuế thu nhập cá nhân còn có các chi phí khác khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

Thứ nhất, lệ phí trước bạ: Công thức tính lệ phí trước bạ:

Đối với đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x 0,5%

Đối với nhà = (Diện tích nhà) x (Giá nhà) x 0,5%

Thứ hai, lệ phí địa chính: Căn cứ điều kiện kinh tế – xã hội tại địa phương nơi phát sinh hoạt động cung cấp dịch vụ, thu phí, lệ phí, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định mức thu phí, lệ phí phù hợp.

Thứ ba, lệ phí thẩm định:

Theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.

Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.

Thứ tư, phí công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng:

Về công chứng:

T	Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch	Mức thu(đồng/trường hợp)
1	Dưới 50 triệu đồng	50 nghìn
2	Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng	100 nghìn
3	Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng	0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
4	Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng	01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
5	Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng	2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
6	Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng	3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
7	Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng	5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
8	Trên 100 tỷ đồng	32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

Về chứng thực:

• Phí chứng thực bản sao từ bản chính: 02 nghìn đồng/trang đối với trang thứ nhất, trang thứ hai; từ trang thứ ba trở lên thu 01 nghìn đồng/trang nhưng mức thu tối đa không quá 200 nghìn đồng/bản.

• Phí chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản: 10 nghìn đồng/trường hợp (trường hợp hiểu là một hoặc nhiều chữ ký trong một giấy tờ, văn bản).

Mời bạn xem thêm bài viết:

• Dịch vụ tư vấn thêm tên bố vào giấy khai sinh tại Hải Phòng năm 2023
• Tội phạm công nghệ cao là gì theo quy định năm 2023?
• Người đi tù oan được bồi thường như thế nào?

Thông tin liên hệ Luật sư

Luật sư Hải Phòng đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Thuế chuyển nhượng là gì?“. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến Trích lục khai sinh…Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.

Câu hỏi thường gặp